תחומי הטיפול

הערכת שווי שוק לכל סוגי הנכסים: דירות, בתים פרטיים, מסחר ותעשייה, קרקעות חקלאיות וקרקעות מיועדות לבנייה. כל שומה נערכת לפי תקני התמ"ש ובהתאם לפסיקה העדכנית.

מתי תזדקקו לשומה

• לקראת רכישה או מכירת נכס, להבטחת מחיר הוגן
• לצרכי משכנתא וקבלת ליווי בנקאי
• בהליכי גירושין וחלוקת רכוש
• לחלוקת ירושה בין יורשים
• לדיווח לרשויות המס (מס שבח, מס רכישה)
• לקראת השקעה או הלוואה כנגד הנכס
• לצרכים ביטוחיים

מה כוללת השומה

• בחינת זכויות בנכס (טאבו, חכירה, רישום)
• מצב תכנוני (תב"ע, היתרי בנייה, חריגות בנייה)
• סקר עסקאות השוואה רלוונטיות מאזור הנכס
• ניתוח גורמים משפיעים: מיקום, תשתיות, סביבה
• הערכה מנומקת ומבוססת
• חוות דעת חתומה הניתנת להצגה לכל גוף מוסמך

"דוח אפס" הוא חוות דעת שמאית הבוחנת את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט יזמי, בדרך כלל בשלב הליווי הבנקאי. הדוח קובע אם הכנסות הצפויות מהפרויקט יכסו את עלויות הבנייה והפיתוח.

מתי נדרש דוח אפס

• בקשת ליווי בנקאי לפרויקט בנייה למגורים או למסחר
• פרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38/2 והתחדשות עירונית
• קבוצות רכישה
• עסקאות קומבינציה
• מכרזי קרקע של רמ"י
• בדיקת רווחיות לפני יציאה למיזם

מה הדוח בודק

• ערכי המכר הצפויים של היחידות בפרויקט
• עלויות הבנייה: בנייה, פיתוח, אגרות, היטלי השבחה, מסים
• עלויות מימון והוצאות שיווק
• רווח גולמי ונקי צפוי
• תרחישי רגישות (ירידות מחירים של 5%/10%)
• זמני מימוש ולוחות זמנים

דוחות אפס שזכו לקבילות בכל הבנקים המובילים בארץ, גם בבקשות מימון מורכבות.

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל נכס בעת מימוש זכויות בנייה, כתוצאה מאישור תכנית שהשביחה את ערך הקרקע. הוועדה המקומית מטילה את ההיטל באמצעות שמאי מטעמה, אך לבעל הנכס הזכות להגיש שומה נגדית.

מדוע תזדקקו לשמאי מטעמכם

שומות הוועדה לעיתים קרובות גבוהות מהמוצדק, ויכולות להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. שומה נגדית מקצועית יכולה להפחית את ההיטל בעשרות אחוזים, ולפעמים לבטל אותו לחלוטין.

השירות כולל

• בחינה ראשונית של שומת הוועדה ואיתור נקודות חולשה
• הכנת שומה נגדית מקצועית ומפורטת
• הגשת בקשה לשמאי מכריע (אם נדרש)
• ייצוג מקצועי בוועדת הערר
• ליווי משפטי בשיתוף עם עורכי דין מתחום המקרקעין

בקשות פטור מהיטל השבחה

לעיתים יש זכאות לפטור מלא או חלקי, למשל בהרחבה של דירת מגורים יחידה (סעיף 19(ג)). אנחנו בוחנים את הזכאות וממליצים על דרך הפעולה.

חוות דעת מומחה היא חוות דעת שנערכת על פי תקנות סדר הדין האזרחי, להגשה כראיה בבית משפט, בוררות, גישור או הליך מקצועי אחר. נדרשת רמה גבוהה של דיוק, נימוק ויכולת להתמודד עם חקירה נגדית.

סוגי חוות דעת

• לבית משפט. הליכים אזרחיים בענייני מקרקעין, סכסוכי קרקע, חוזים, נזקים ופיצויים
• לבוררות וגישור. הליכים מהירים מחוץ למערכת המשפט
• בענייני גירושין. הערכת שווי דירת המגורים והנכסים המשותפים
• בענייני הוצאה לפועל. פירוק שיתוף, חברות בפירוק
• לחלוקת ירושה. חלוקת עיזבון בין יורשים בצורה הוגנת

למה זה דורש מומחה

חוות דעת מומחה אינה רק "שומה". היא חייבת לעמוד בכללי הקבילות, להיות מנומקת ברמה משפטית, ולהחזיק מעמד גם בחקירה נגדית. ניסיון של שנים בהופעה בבתי משפט הוא תנאי הכרחי לתת שירות ברמה זו, ובוגר קורס גישור פורמלי מוסיף עוד נדבך.

הערכת ירידת ערך נכסים לצרכי תביעת פיצויים, בעיקר בהקשרים הבאים:

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

מקנה לבעל נכס הזכות לתבוע פיצוי על ירידת ערך עקב אישור תכנית פוגעת: פתיחת כביש סמוך, שינוי ייעוד, מבנה גבוה ליד וכדומה.

פגיעה סביבתית

זיהום קרקע, רעש, ריח, אנטנות סלולריות. הערכה מקצועית של גודל הפגיעה היא הבסיס לתביעת פיצויים.

פגיעה תכנונית או פיזית

נזקים כתוצאה מבנייה סמוכה, רעידות, מפגעים סביבתיים. כימות מקצועי שיתמוך בתביעת הפיצוי.

סכסוכי שכנים

בנייה לא חוקית או חריגה אצל השכן, מטרד מתמשך, פגיעה בנוף ובאוורור. ירידת הערך משמעותית, ויש דרך לתבוע.

פרויקטי התחדשות עירונית הם שינוי דרמטי בחיי הדיירים, וגם בזכויותיהם הכלכליות. ליווי שמאי מקצועי מבטיח שתמורת הוויתור על זכויות הקיימות, תקבלו תמורה הוגנת.

שירותים לדיירים

• בדיקת תמורות מוצעות. האם הדירה החדשה שווה את הקיימת + תוספת הוגנת
• שומה ראשונית להסכמי ליווי. לפני חתימה על הסכם עם היזם
• ייצוג בוועדות מאזניות. חלוקת הזכויות בין הדיירים
• ליווי לאורך הפרויקט. מהשלב הראשון ועד המסירה

שירותים ליזמים

• דוח אפס לפרויקט
• שומות פרטניות ליחידות הקיימות (לצרכי הסכם)
• ייעוץ בהתדיינות עם דיירים סרבניים
• הערכת שווי הזכויות התוספתיות שיוקנו ליזם

שומה נכונה היא לעיתים ההבדל בין חיוב מס שבח של מאות אלפי שקלים, לחיוב סביר. אנחנו מספקים חוות דעת לצרכי דיווח לרשויות המס:

• שומה לצורכי מס שבח. הערכת שווי במכירה, ולעיתים מאבק על הערכה בעת שינוי ייעוד
• שומה לצורכי מס רכישה. חשוב במיוחד כשרשות המסים מערערת על שווי העסקה
• חישוב שבח ריאלי. לא רק סכום העסקה, אלא ההפרש האמיתי
• בחינת זכאות לפטורים והקלות מס

שיתוף פעולה עם רואי חשבון ועורכי דין מתחום מיסוי המקרקעין, לתת תמונה כוללת ואופטימלית.