שבע טעויות בשומות שעלו ללקוחות מאות אלפי שקלים

במהלך השנים שאני עוסק בשמאות, ראיתי הרבה שומות מקצועיות. ראיתי גם הרבה שומות פחות מקצועיות. כששומה לא נכונה, ההפסד יכול להיות עשרות עד מאות אלפי שקלים. הנה הטעויות הנפוצות שאני נתקל בהן.

1. שימוש בעסקאות השוואה לא רלוונטיות

זאת הטעות הקלאסית. השמאי בוחר עסקאות שעל פניו דומות, אבל בפועל יש ביניהן פערים מהותיים. דירה ברחוב סמוך אבל בקומה אחרת, או באותו רחוב אבל בבניין שונה לחלוטין מבחינת מצב המעלית, החנייה, או רמת הגימור. עסקאות לא מתאימות מובילות לערך לא נכון.

2. התעלמות ממצב משפטי בעייתי

חריגות בנייה, פולשים, סכסוכים על זכויות, רישומים לא מסודרים. כל אלה משפיעים על הערך באופן ממשי. שמאי שלא בודק את הסטטוס המשפטי לפני שהוא נותן ערך, סביר שייתן ערך גבוה משמעותית מהאמיתי.

3. בחירה לא נכונה של תאריך הקובע

בעיקר בהיטל השבחה. השמאי מטעם הוועדה לעיתים בוחר את התאריך הנוח לוועדה, וזה משפיע על החישוב. בחירת תאריך נכון, על בסיס ההגדרה החוקית, יכולה לשנות את התוצאה במאות אלפי שקלים.

4. חישוב לא נכון של אחוז ההשבחה

לא כל אחוזי ההשבחה זהים. יש זכויות שכבר היו קיימות (וצריך להפחיתן), יש זכויות שלא ניתן לממש בפועל (ולא משביחות באמת), ויש פטורים שונים שיכולים לחול. שמאי שלא מתעמק בכל אלה, מגיע לתוצאה גבוהה מהמוצדק.

5. הסתמכות על מידע מיושן

שוק הנדל"ן משתנה במהירות. מאגר העסקאות של רשות המסים מתעדכן, אבל לא תמיד שמאים בודקים את המידע העדכני ביותר. עסקה משנה שעברה, יכולה לא לשקף את המחירים של היום.

6. אי-התחשבות בפוטנציאל של הנכס

נכס יכול להיות שווה הרבה יותר משערכו במצבו הנוכחי, אם יש לו פוטנציאל השבחה ממשי: זכויות בנייה לא מנוצלות, אפשרות שינוי ייעוד, או צפי לפרויקט עירוני. שמאי שמתייחס רק לקיים, מפספס שכבה מהותית של ערך.

7. שומה שאינה עומדת בחקירה נגדית

הטעות הזאת חמורה במיוחד בחוות דעת מומחה לבית משפט. שומה שלא מנומקת היטב, שלא מסבירה למה נבחרה כל עסקה, איך נעשה כל חישוב, ולמה כל מסקנה, פשוט נופלת בחקירה נגדית. ועם הנפילה הזאת נופל גם התיק כולו.

אם אתם מקבלים שומה, ולא ברור לכם מאיפה הגיעו המספרים, או שהם נראים לכם לא הגיוניים, אל תקבלו אותה כעובדה. שווה לבחון אותה. במקרים רבים יש מקום משמעותי לערעור.

איך לבחון שומה שקיבלתם

הבחינה הראשונה היא טכנית: האם השומה כתובה לפי תקני התמ"ש (תקן מקצועי שמאות)? האם היא חתומה על ידי שמאי מוסמך? האם היא כוללת את כל המסמכים הנדרשים?

הבחינה השנייה היא מהותית: האם המסקנות הגיוניות? האם עסקאות ההשוואה רלוונטיות? האם נלקחו בחשבון כל הגורמים המשפיעים? אם אתם לא בטוחים, פנו לשמאי בלתי תלוי לחוות דעת שנייה.